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成交回升 开发商重新制造“供不应求”

时间:2019-11-08

被业界称为“房地产市场风向标”的上海春交会于3月15日闭幕。 据组织者统计,为期4天的展览吸引了近13万游客,创下多年来的新高。预期交易金额为2亿元,现场交易总额为1.2亿元,与去年大致持平。

几个参展商在现场告诉记者,今年的展览是“一场大事故”。名参与者从12日开始。尽管上海继续下雨,但雨中来看房的市民总是挤满了展厅。 然而,与如此高的人气形成鲜明对比的是,由于缺乏强大的开发商和房地产折扣的“雷声大雨点小”,大多数参加展览的市民都很谨慎,并在浓厚的氛围中观看。 意向资金和交易金额是显而易见的证据:2007年,上海楼市非常火爆,虽然参展人数只有11万,但现场交易达到2.8亿元,是今年的两倍多。 去年,由于房地产市场的宏观调控,展会参观者不到8万人,成交意向达到2亿元,现场交易1.2亿笔,几乎与今年持平。

然而,上海房地产市场目前正处于复苏期,这是事实 根据住居中国昨日发布的最新数据,上海商品房成交量在2007年10月3月的第二周(9: 15)回到峰值水平 全市共销售商品住宅33.28万平方米,比上个月增长38.3%,为2007年底上海房地产市场宏观调控以来近70周的最高水平。

缺少主要建筑

这个展览以前从未受到业界的青睐。 参展商的数量不仅从去年的130家减少到100家,减少了20%,而且参展物业的数量也从原来计划的300多家减少到200多家。 然而,组织者声称的许多大型房地产开发商之前并没有出现在现场:只有格陵兰和大华在他们的旗帜下搭起了几个项目的大摊位。 保利、中信地产等开发商只有小摊位。 而万科、金地、富地等知名开发商则未见踪影 据说,原因是目前房地产企业普遍缺乏资金,所以促销成本大大降低。

虽然有很多人参加展览,但许多市民告诉《中国证券报》记者,展览的整体质量过于笼统。大多数房产位于中环以外,来自山东、江苏和浙江的大量房产参加了展览。 上海只有少数建筑位于内环和内环。 即使位置不好,这些参与建筑的价格仍然很高 外环的大部分建筑价格都在1万元以上,而中环的价格则在1.5万元以上。一栋房子的总价格通常超过150万元。“这在哪里行得通,不是说房价已经下跌了吗?为什么我们看不到健康在哪里?” 这些地段中一些较好的房产作为“无价的”来测试价格。对于上海静安和虹口两个黄金地段的两处房产,销售人员都异口同声地说还没有开业,平均价格也无可奉告。

值得注意的是,春节后对推动上海楼市复苏起到重要作用的“价格战”是以“口惠而不实”的形式出现的。大多数房产的折扣已经从以前的8.5%和8.8%提高到10%以上,而一些房产则展示了各种各样的标志,比如提供工作和钻戒,这被公众指责为更多的噱头,而不是更少的好处。

卖家的心态变化很快

业内人士表示,交易会上展示的巨大刚性需求和实价已经是当前上海房地产市场的缩影。

上周,大华公园世家和保利海洋五月花的周营业额分别达到149台和137台,这两家公司的价格和地段都比较适中。除了在高房价时期,每周出售100多套房子是一个罕见的特例。

对此,易居中国分析师薛熊健认为,到去年年底,政府已经通过减税和利率等政策有效降低了住房成本,从而刺激了此前积累的刚性需求。同时,政府也大力推进旧城改造,掀起新一轮拆迁高潮。旧城改造给市场带来了新一轮需求扩张的希望,投资者也利用低价建起了底部。 展览前后同时发行了三股购买力,上海房地产市场创下新高。

看到需求回升,许多房地产开发商已经取消了前期的折扣,上海到处都是这样的新楼。

开发者控制推动速度

在交易会上,《中国证券报》记者还从各开发商处了解到,尽管为了参加春季交易会,从3月9日至15日,上海共有18个房地产综合企业推出了23.55万平方米的商品房。然而,它仍然比之前16个地块的261,000平方米低9.8%。 建筑数量增加而房屋数量没有增加的主要原因是上周只有一家开发商推了3万多平方米,而其余17个地块只推了30-160套。

薛熊健认为,开发商已经忘记了政府2007年发布的每批不少于3万平方米的要求,并利用少量批次人为制造“供不应求”,促使场外买家匆忙下单。

无论是在交易会上还是交易会外的售楼处,许多接受记者采访的房地产销售人员都说,目前房地产销售已经结束,所以应该尽早下单。 房地产繁荣时期开发商使用的一种营销方法“市场结束战略”,现在又变得普遍起来。

然而,业内许多人认为,基于上海庞大的住房存量和开发商资金链的紧张,这种“小规模、多批次”战略能在多大程度上人为改变“供过于求”的局面,需要检验其有效性。 分析师许强剑告诉记者,最近有十家房地产企业在上海证券交易所挂牌出售股票。这一小小的高潮表明,由于金融压力,中小房地产企业倾向于通过出售股票来筹集资金。 另一方面,薛熊健认为,尽管未来三个月上海房地产市场将出现一轮交易高峰,但需求可能会在此后再次减弱。 除了少数早期超卖并销售良好的项目外,大多数项目仍将按平价或低价定价。

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