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去化周期降至12.7个月福州楼市高唱“去库存”

时间:2019-11-03

这段时间,房地产市场对存货的需求已经成为一个热门词汇。自2014年7月以来,“去库存化”取代了“控制房价”成为房地产市场的新主题,房地产市场政策都围绕着“去库存化”展开。最近,国家领导人很少就“去库存化”给出重要指示。

荣成的房地产库存一直是公众关注的问题之一。年末,荣成住宅市场的库存情况如何?我们应该如何评估目前房地产市场的存量及其对房地产市场和经济的影响?

福州的房地产市场正在加速清仓。

福州的房地产市场库存今年一度很高。

“从前两年到今年年中,库存问题是福州市住宅企业最棘手的问题之一。”昨天,福州房地产业告诉记者,像许多城市一样,福州房地产市场也经历了一个高库存的过程。库存峰值出现在今年1月底,达到32,176台,远远超过2014年和2013年同期。2月份,福州市有32,156台库存,而3月份为30,751台。根据前三个月的平均月营业额,这种存货需要18个月才能完全消化。

“我们常说的房地产市场‘以存货计价’,是指消化商品房销售建筑面积,它包括两个部分,一是报告期内已完成销售但尚未售出的商品房建筑面积累计价值;二是报告期内批准预售但尚未出售的在建或新建商品房(半成品)建筑面积的累计价值。此外,我们通常所说的“净化周期”(多少个月),其计算公式是“销售建筑面积/过去12个月销售的平均建筑面积”。知名房地产专家杨红旭表示,总体而言,库存消化周期在一年左右相对平衡,供大于求超过18个月,供大于求不到6个月。记者了解到,审评委(审评委的专业研发部门)监测的24个重点城市的平均消化周期目前为18.7个月,高于警戒线。根据这一标准,福州楼市的库存一度超过警戒线。

今年,福州房地产市场的销售速度正在加快,那么为什么会有这么高的库存呢?

库存居高不下,许多人首先会认为是房地产销售的持续增长造成的。然而,业内人士表示,事实上,从月度供需关系来看,情况并非如此。目前福州楼市交易量排名第一,基本上是当月新增预售的主要项目。尽管有大量的新供应,但这些项目的销售速度更快。许多项目在每个月初开始,以小步骤快速运行。它们不会对住宅库存总量构成威胁,而是会推动该项目剩余房屋的销售。

业内人士表示,住宅成交量高的原因之一是许多销售周期超过两年的旧建筑销售缓慢。一些项目只有不到10栋建筑,数百套公寓已经获得预售证书,但它们已经两三年没有卖出去了。一些项目甚至有一位数的月销售额,每年销售额不到100套。这些项目的库存难以消除,导致库存过高。

榕树地产市场下跌至12.7个月

“田亮”存货可以说是今年年初以来福州楼市挥之不去的巨大阴影。“战争库存”也成为今年的主题。然而,到了年底,情况发生了变化。据福州多家房地产营销企业统计,随着营业额的稳步增长,福州房地产市场的库存在高位徘徊后正进入下行通道。

这种趋势早就出现了。根据中原房地产研究所提供的数据,截至1月底,福州五个市区的住宅建筑存量约为389.7万平方米。根据过去12个月平均每月209,100平方米的步行量,福州目前的商品住宅存量仍需要约19个月的消化周期,存量压力严重。截至4月底,住宅建筑存量为335.37万平方米。根据过去12个月平均每月21.7万平方米的销售面积,福州市目前的商品住宅存量下降到约16.3个月的消化周期,比上个月下降8.9%。

到了年底,下降甚至更加明显。记者昨日查看数据发现,截至昨日,福州共有23,705套住宅,今年迄今的月拆迁率为1,860套。按照这一速度,福州楼市库存已降至12.7个月,接近均衡水平。

数量继续增加,库存水平继续下降。福州楼市库存压力及时缓解的具体原因是什么?福州零距离营销总经理陈静表示,最近几个月库存下降的根本原因是新变化群体的集中爆发以及新变化群体在市场中的作用。福州中原房地产资源中心总经理温江夏指出,除了“刚刚转向关注市场”之外,开发商控制供应的意图也是近期库存快速移除的重要原因。数据显示,今年3月只有318台,4月只有406台,远低于去年3月的1713台和4月的2215台。然而,从5月份增加的新房数量来看,除了一些纯粹的新房之外,绝大多数未售出的房屋都在有意识地控制供应量,并尽力储备。

存货的减少并不意味着开发商会大幅提价。

随着房地产持续热销,库存一次又一次萎缩,这是否意味着房地产市场已经进入全面复苏阶段?开发商会大规模提价吗?对此,业内人士一致认为,尽管目前的库存压力有所缓解,但库存压力仍处于过高范围,没有大幅提价的依据。

零距离营销总经理陈静表示,目前福州市场存在两大隐患。一是竣工公寓结构的不平衡。推动这一轮更热交易的主要公寓仍然急需,刚刚被更换。大型公寓产品仍然缺乏快速移动的机会。这表明房地产市场整体复苏的基础是不稳定的。当开发商手中的中小型公寓“供不应求”时,火热的市场不会持续下去。其次,目前库存水平的下降可能会导致一些开发商“提价”的心态,但会抑制需求。文江夏表示,目前,大部分房地产项目销售的火爆是由于开发商根据市场情况在价格等方面做出了果断调整。目前,房价的上涨显然对市场不利。

这些房地产营销专业人士和开发商都认为,“成本效益”仍然是消费者最重要的切入点之一。目前,福州的地价一直在一次又一次上涨,未来的平均售价是一个趋势,但市场需求会进一步增加,这就要求开发商采取适当的措施,使产品和设计的问题,以确保房地产市场的健康发展。(记者蒋文海/照片)

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