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五亿开发贷款被否 地产商“低负债率”个案调查

时间:2019-11-08

国家统计局的最新数据显示,10月份,全国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨3.9%。 随着房价的不断上涨,业绩和资本链看似健康的房地产开发企业又回到了银行信贷的焦点。

以广东为例。根据中国人民银行广州分行的数据,广东房地产开发贷款在第三季度末突然起飞,8月和9月分别增长84亿元和93亿元,占前三季度224亿元增长的近80%。

但是,一些银行在处理这件事上仍然非常谨慎最近,南方一家中型民营房地产开发企业因其关联公司隐性负债过多,申请5亿元开发贷款被银行贷款审查委员会驳回。

发展贷款的初期增长和随之而来的风险也引起了监管当局的注意。

11月初,银监会表示,自第二季度以来,国内房地产价格大幅上涨 房价上涨促使一些开发商出于投机目的过度借贷,以高价购买土地,进一步推高了房价。

为此,银监会再次敦促国内银行密切监控对房地产开发商的贷款,尤其是高负债水平的开发商。

5亿发展贷款被拒

央行第三季度经济形势分析称,从信贷投放趋势来看,由于前期已经启动的项目信贷资金的大规模维持以及房地产投资的升温,贷款需求将保持稳定。

浦东发展银行广州分行的信贷人士表示,房地产贷款实际上是相对较好的贷款。除了新增贷款,它们还可以产生存款、抵押贷款和带来个人客户资源,特别是因为贷款数量相对较大,这更有利于分行仓促完成任务。

然而,面对下半年逐渐出现的发展贷款需求,一些银行非常谨慎。

记者了解到,9月底,南方一家中型民营房地产开发企业(公司A)向股份制商业银行申请5亿元的开发贷款。虽然抵押贷款价值足够,但最近被银行贷款审查委员会拒绝。

作为一家大型房地产集团的项目公司,房地产开发企业主要开发位于广州中央商务区的综合性商业地块。根据规划,占地近7万平方米的“前土地王”的开发投资总额为8亿元,其中自筹36%,银行贷款5亿元,约占60% 显然,银行贷款在其发展中起着决定性的作用。

因此,甲公司向银行提出了分期抵押担保的形式,以45%的抵押率将地块抵押3亿元。项目进展40%后,甲方以在建工程为抵押,申请二期贷款2亿元。 此外,还增加了一组母公司作为共同担保。

关于发展贷款,工行广东分行行长表示,发展贷款主要取决于抵押物是否足够。此外,房地产项目的竞争力和公司目前的运营也是关键因素。

上述房地产开发公司预测,如果所有此类项目均对外销售,且同一地区的项目平均价格为元/平方米,总销售面积可实现14亿元以上的销售收入。如果我们从成本效益估算中扣除8亿元的总投资,我们至少可以实现6亿元的毛利。如果将单价元与成本相比较,房地产项目即使达到50%左右的销售比例,也能达到盈亏平衡

从表面上看,该公司正坐在中央商务区的地块上,并得到一大群人的支持。该项目的前景是光明的。作为一家银行,它应该受到诱惑。 然而,在11月初,它收到了银行的通知,贷款申请后来未获批准。 为什么银行给这家企业的发展贷款出示了红牌?

虽然对房地产开发贷款的需求正在增长,但由于年底对大多数银行配额的控制以及明年对客户信贷存储的整体考虑,目前批准开发贷款的门槛也相应提高。 换句话说,目前发展贷款的通过率不高。

在上述房地产开发公司的贷款样本中,根据银行的详细调查,其实背后隐藏着巨大的风险。

另一家项目公司参与了2005年的地块开发。更重要的是,这两家项目公司是同一个集团的子公司,关系密切,而乙公司已经向其他银行借款2.2亿英镑。

从银行的角度来看,这两家项目公司本质上属于同一个商业实体。这种情况属于银监会强调的同一企业信用风险。两家公司的财务状况必须同时纳入贷款审查

公司财务报表显示,其负债率接近75%,自有资金2.8亿英镑,是一个高水平。但是,如果考虑乙公司2.2亿英镑的贷款进入,其投资于项目开发的自有资金只有6000多万英镑,远远低于35%的政策底线

此外,今年以来,为了避免债权人过多等风险,银行普遍要求房地产项目封闭运营,两家公司分别向两家银行借款,项目风险不断扩大。

此外,在对两家企业母公司的信用调查中,银行贷款审查员发现母公司为其关联公司担保了近15亿元,但只有13亿元有相应的抵押品。 因此,甲方的联合担保也具有较大的不确定性风险。

股份制银行的贷款审查员说,这种情况作为房地产开发项目更受银行欢迎。然而,由于开发商经营中的违规行为,申请贷款存在严重风险,银行无法接受。

另一方面,在风险的控制下,银行仍然不放过“优质”的房地产客户

上述浦发还表示,目前一些银行已经开始抢夺房地产客户,并在申请程序上采取灵活措施。例如,对于对房地产项目不重要的证书,他们可以在发放证书之前申请贷款,或者降低一些贷款以吸引客户。 最终,贷款将在11月和12月获得批准,然后延期至明年1月进行集中贷款。 因此,明年1月和2月,发展贷款极有可能出现井喷。

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